Rimini. Ravaglioli: “A fine stagione per l’ennesima volta è emerso il problema delle strutture ricettive oramai datate”

Gen 18, 2021

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    A fine stagione per l’ennesima volta è emerso il problema delle strutture ricettive oramai datate, ma puntualmente non sono seguite proposte da parte della politica. Oggi si parla di 300 unità, probabilmente il prossimo anno saranno 350 e così via verso un aumento irreversibile.

    Pensare di mettere mano al patrimonio immobiliare alberghiero nato nel dopoguerra (NB: la legge simica è arrivata negli anni ’80) facendo leva solo sulle finanze degli imprenditori o del sistema bancario è del tutto surreale per un semplice motivo: la redditività delle strutture alberghiere a Rimini è talmente bassa tale per cui nessun business plan potrebbe sostenere numericamente un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento e cioè l’unico vero intervento capace di ampliare l’offerta di servizi che oggi il turista richiede, mettendo peraltro in sicurezza la struttura sotto il profillo della tenuta sismica, antincendio, ecc.

    Salvo qualche rarissima eccezione la quasi totalità degli alberghi nati durante la riminizzazione sorgono su lotti stretti senza alcun possibilità di ampliamento rispetto agli attuali sedimi. D’altro canto lo sviluppo in altezza richiederebbe automaticamente l’adeguamento sismico della struttura e quindi diventa più conveniente, razionale ed efficiente (sia sismicamente che energeticamente) la demolizione e ricostruzione. E’ impossibile altrimenti edificare interrati per i posti auto o piscine sui tetti, tanto per citare due carenze ataviche del sistema riminese.

    Solo la politica può avviare questo processo, gli imprenditori e le banche anche con tutta la buona volontà non possono farcela.

    Il recente Decreto Semplificazioni dello scorso settembre introducendo il concetto di “ristrutturazione pesante” mette una prima pietra fondamentale sulla quale costruire tale progetto, risolvendo l’annoso tema delle distanze dai confini.

    A mio avviso per completare il percorso andrebbero introdotte 2 norme:

    1. Governo: estensione del superbonus110 alle strutture ricettive che oggi è previsto solo per l’abitazione e per le persone fisiche. In tal senso la ratio dell’attuale norma è incomprensibile in quanto gli hotel fanno parte del patrimonio immobiliare quanto i condomini in termini di rigenerazione del patrimonio immobiliare italiano, anzi talvolta neppure sono distinguibili nelle zone A (centro storico) e B (territorio edificato).
    2. Comune: liberalizzazione delle altezze e della cubatura abbandonando il parametro dell’indice fondiario e sostituendolo con il quoziente “camera” e cioè partendo dal presupposto che oggi la redditività’ della struttura alberghiera è data dai servizi (parcheggi, piscine, sale eventi, ecc.) e dalla capacità ricettiva allora il RUE molto semplicemente dovrebbe consentire nell’intervento di demolizione e ricostruzione conservare (o meglio di aumentare di almeno un 20% e magari di un 40% nel caso di accorpamenti tra alberghi) il numero di camere indipendentemente dall’aumento di cubatura.

    Senza provvedimenti di tale portata alla fine di ogni stagione ci dovremmo sorbire lo stesso ritornello. Il modello del “condohotel” come avevo ampiamente annunciato circa un anno fa su questo stesso giornale è tecnicamente inapplicabile alla realtà Riminese e quindi senza la Politica non si esce da questo pantano che sta irreversibilmente consolidando l’immagine di Rimini di una città con gli alberghi datati.

    Alessandro Ravaglioli

    Ingegnere ed ex albergatore.

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